Nutzungskonzept

NutzungskonzeptDie Errichtung eines Dorfgemeinschaftshauses soll das verbindende Element des sozialen und kulturellen Lebens im Ortsteil Bredenbeck werden. Das geschäftliche „Produkt“ des Dorfgemeinschaftsvereins liegt in der Bereitstellung von Räumlichkeiten für unterschiedlichste Zielgruppen. Der Verein dient dazu als rechtlicher und wirtschaftlicher Träger eines Hauses in dem sich dessen Nutzer vertraglich und wirtschaftlich binden. Beabsichtigt ist, dass sich die Nutzungsbereiche gegenseitig die Kunden zuführen bzw. gemeinsam kooperieren. Die Konzentration aus Angebot und Nachfrage an einem zentralen Standort sorgt für eine hohe Auslastung und hohe Deckungsbeiträge.

Die Nutzer werden in drei Geschäftsbereiche aufgeteilt, um die finanzielle Abhängigkeit des Trägers (Dorfgemeinschaftsverein Bredenbeck e.V.) von zu wenigen Nutzern bzw. Mietern zu minimieren: Ortsteilarbeit, Mehrzweckräume (DGH) und Gaststätte. Diese wiederum unterteilen sich in verschiedene Nutzergruppen mit einem direkten Vertragsverhältnis zum Dorfgemeinschaftsverein. Diese Nutzergruppen bestehen aus den ortsansässigen Vereinen und Privatpersonen als Nutzer der Mehrzweckräume und die Gemeinde Wennigsen als Mieter für die Ortsteilarbeit. Der Bereich Gaststätte wird an einen Gastronomen verpachtet.

Für einen einzelnen Verein ist ein solches Vorhaben wie Errichtung und Betrieb eines Gemeinschaftshauses aus Gründen der Komplexität und des Investitionsvolumens nicht leistbar. Daher profitieren alle Akteure von der Rolle des Dorfgemeinschaftsvereins als Träger und Organisator des Projekts. Sie werden bei der Errichtung des Hauses, der laufenden Unterhaltung und Quersubventionierung defizitärer Geschäftsbereiche durch den Dorfgemeinschaftsverein entlastet. Nachfolgend werden die drei Nutzungsbereiche beschrieben.

Ortsteilarbeit

Die sozial-integrative Ortsteilarbeit gliedert sich in Maßnahmen der Gemeinde Wennigsen (Deister) und Angebote externer Träger, die den Abbau von sozialräumlichen Missständen aus den beiden studentischen Arbeiten im Fokus haben. Des Weiteren sollen aber auch aktuelle Themen wie die Integration von Flüchtlingen und Migranten niedrigschwellige und vor Ort nutzbare Angebote beworben werden. Dazu wird das Modell des Quartiersmanagements, das aus Problembezirken von Großstädten entstammt, auf den ländlichen Raum übertragen. Mit dem fördern der endogenen Potentiale (z.B. großes ehrenamtliches Engagement) können die Selbsthilfekräfte des Ortsteiles aktiviert werden die eine selbsttragende Bürgerorganisation als späteres Ziel hat. Dazu wird eine Vernetzungsstelle (Quartiersmanager) installiert, die die ermittelten Zielgruppen mit den Angeboten der Gemeinde, externer Träger als auch lokale Initiativen und Vereine zusammenbringt.

In einem später zu bearbeitenden Prozess werden spezifische Lösungsmodelle und strategische, thematische und methodische Ansätze für das Quartiersmanagement mit dem Ortsrat, Ehrenamtlichen und Vereinen und Verbänden entwickelt. Die Johanniter Unfallhilfe hat sich für dieses Projekt bereit erklärt, mit Hilfe der Deutschen Fernsehlotterie ein Quartiersmanager in einer Teilzeitstelle für zunächst drei Jahre zu finanzieren.
Als weiterer Partner möchte die Calenberger Volkshochschule ein breites Angebot der Erwachsenenbildung anbieten. Mit dem Fokus auf die derzeitige Flüchtlingskrise könnten hier Deutsch- und Integrationskurse angeboten werden.

Die Gemeinde Wennigsen (Deister) wird die Räumlichkeiten bestehend aus einem Büro und zwei unterschiedlich großen Tagungsräumen mit Teeküche anmieten und den Partnern kostenfrei zur Verfügung stellen. Die Nutzung soll Wochentags sowie in Absprache auch am Wochenende erfolgen. Die Gemeinde Wennigsen (Deister) wird auch eigene Angebote der Kinder- und Jugendarbeit bis hin zur Seniorenarbeit schaffen, wie z.B.:

  • Flüchtlings- und Migrationsberatung
  • Ehrenamtsstützpunkt
  • Reduziertes Seniorenservicebüro
  • Von Senioren geführtes Bücherkaffee
  • Pflegestützpunkt der Region Hannover
  • Vorträge und Workshops zu ortsteilbezogenen Themen
  • Angebote zur Förderung der Gleichstellung von Frauen und Männern und die Vereinbarkeit von Familie und Beruf

Auf dem Hof des späteren Standortes befinden sich eine Ergotherapiepraxis als auch ein Pflegedienst. Hier wird eine direkte Zusammenarbeit von allen Akteuren gewünscht, da die Zielgruppen der integrativen Ortsteilarbeit insbesondere bei Älteren und pflegebedürftigen Menschen deutliche Schnittmengen aufweisen. Mit den beiden Wirtschaftspartnern können die Missstände der sozialräumlichen Analyse aufgegriffen und zusammen mit der Gemeinde als auch dem Quartiersmanagement angegangen werden. Dieser selbstverstärkende Prozess stärkt nachhaltig die salutogenen Faktoren der Ortschaft.

DGH (Mehrzweckräume)

Die 15 ehrenamtlichen Bredenbecker Vereine profitieren von modernen Räumlichkeiten mit Umkleiden, Lager, Bühne und technischem Equipment für Ihre Zwecke (Sport, Veranstaltungen, Übungsabende, Feste, Konzerte, Theater etc.) welche es weder vor Ort noch in den Nachbarorten gibt. Das Quartiersmanagement kann hier eine wichtige koordinierende Funktion einnehmen, aber auch durch gezieltes aktivieren den oftmals festzustellenden Mitgliederschwund tradierter Vereine entgegenwirken indem es Angebot und Nachfrage besser vernetzt. Die Bewirtung durch den Gastronomen ermöglicht den Nutzern die Konzentration auf ihre wesentliche Arbeit ohne sich um das Catering zu bemühen.

Gaststätte

Als einzige im Ort vorhandene Gaststätte kommt ihr neben der Marktlücke auch eine Bewirtung des Hauses zu. Nicht nur die Nutzer des DGH´s und der Ortsteilarbeit, auch die Veranstaltungen und privaten Feiern sind zu versorgen. Dem Gaststättenbetreiber soll für eigene Zwecke die Möglichkeit gegeben werden die Mehrzweckräume zu mieten.

Zielgruppen

Die Zielgruppen sind über alle Altersgrenzen hinweg die 3.100 Einwohner von Bredenbeck. Es kann sogar im kulturellen Bereich mit einem Zuspruch von benachbarten Ortschaften gerechnet werden, wie eindrucksvoll die Vereine Dorfkino und K hoch 3 bei ihren Veranstaltungen seit Jahren beweisen. Der Sportverein erreicht mit seinen 930 Mitgliedern sämtliche Altersschichten vom Kinderturnen bis hin zum Seniorensport. Die anderen Vereine und Nutzer fokussieren eher die Erwachsenen. Insgesamt decken die 15 Bredenbecker Vereine mit ihren 1.500 Mitgliedern rund 47% der Bevölkerung ab. Die Ortsteilarbeit hat ebenfalls alle Altersschichten im Fokus. Mit Ihren Maßnahmen bezieht sie gezielt kulturelle, ethnische, sexuelle und weitere Minderheiten mit ein. Die Gaststätte dient als niedrigschwelliges Angebot für alle Einwohner Bredenbecks.

Nachfrageanalyse

Die folgende Nachfrageanalyse ermittelt die theoretisch mögliche Auslastung und gibt eine Abschätzung über die möglichen Einnahmen. Die Bereiche Gaststätte und Ortsteilarbeit werden hier nur eingeschränkt betrachtet, da sie von externen Partnern gemietet werden.

Die 15 Bredenbecker Vereine mit ihren 1.500 Mitgliedern (47% der Einwohner Bredenbecks) möchten die Mehrzweckräume intensiv nutzen. So ist z.B. das Ziel des größten Sportvereins, zahlreiche Sparten und Gruppen in den neuen Raum zu verlagern, um freie Kapazitäten für die Ballsportarten in der Turnhalle der Grundschule zu schaffen. Dies wirkt sich positiv auch auf die Nachbarorte aus, da insb. in den Wintermonaten aufgrund der hohen Nachfrage die Halle oft überfüllt ist.

Für die Mehrzweckräume nebst Umkleideräume ist eine tägliche Nutzung inkl. Wochenende von 8 Uhr bis 22 Uhr vorgesehen. Dies ergibt ein mögliches Stundenkontingent von insgesamt 98 Wochenstunden. Eine Abfrage unter den Vereinen hat eine mögliche Auslastung von 37 Wochenstunden (38%) ergeben. Gewöhnlich steigt die Auslastung nach Eröffnung deutlich an (siehe Entwicklungen der umliegenden Gemeinschaftshäuser, die bereits teilweise nach einigen Jahren Laufzeit baulich erweitern werden mussten). Um den Deckungsbeitrag zu erhöhen wird eine höchstmögliche Auslastung angestrebt.

EinzugsbereichDie Markt- und Branchenentwicklung für die Bereiche Ortsteilarbeit und DGH als auch die Wettbewerbssituation kann langfristig als stabil gesehen werden, da es weder für das DGH noch die Ortsteilarbeit einen privatwirtschaftlichen Markt oder Wettbewerb gibt. Bei einer immer älter werdenden Gesellschaft und größeren sozialen Aufgaben kommt den Kommunen eine immer größere Rolle zu. Gerade im Sozialbereich ist das Aufgabenspektrum in den letzten Jahren deutlich ausgeweitet worden, ehemals freiwillige Leistungen sind heute kommunale Pflichtaufgaben geworden. Dabei sind die zukünftigen großen Themen Demographischer Wandel, lebenslanges Lernen, Vereinbarkeit von Familie und Beruf erst im Kommen. Daher wird auch in Zukunft ein solches dezentrales und integrierendes Kommunalangebot einen hohen Zuspruch haben. Die Ortsteilarbeit wird einen Einzugsbereich über den Ortsteil Bredenbeck hinaus haben. So profitieren auch die Nachbarorte wie Holtensen, Steinkrug, Evestorf und Argestorf mit zusammen rund 2.000 Einwohner davon, da es ein vergleichbares Angebot nur im entfernten Hauptort Wennigsen gibt. Für den Bereich der Ortsteilarbeit kann daher in Summe mit einem Einzugsbereich von rd. 5.400 Einwohnern gerechnet werden.

Für die Gaststätte bietet Bredenbeck mit seiner hohen Kaufkraft von 107,4% bzw. 22.752 Euro (Stand 2014, siehe www.wirtschaftsfoerderung-hannover.de/Standort/Trends-und-Fakten) überdurchschnittlich gute Werte in der Region an. Eine zukünftige Konkurrenz kann derzeit ausgeschlossen werden, da weder geeignete Flächen noch Immobilien in Bredenbeck vorhanden sind. Die drei geschlossenen Gaststätten wurden in andere Nutzungen überführt (Wohnraum, Abriss) und können nicht mehr eröffnet werden. Die Erfahrung der vergangenen Jahre hat in Wennigsen gezeigt, dass neue Gaststäten nicht eröffnen, es werden lediglich Bestandsobjekte übernommen. Dies hat mit den hohen Investitionen (allein für eine Innenausstattung kann für ein Restaurant mittlerer Größe mit bis zu 100.000 Euro gerechnet werden), zzgl. Gebäudekosten und weiterer Kosten wie Energieeinsparungs- und Brandschutzmaßnahmen gerechnet werden. Daher würde in Bredenbeck auch langfristig keine neue Gastronomie errichtet werden. Alleiniger Investitionsanreiz bei diesem Objekt sei, dass dem Haus über die offensive Nutzung der Bereiche Ortsteilarbeit und DGH die Kunden zugeführt werden.

Neben der Monopolstellung hat der Gastronom auch das Recht auf Bewirtung des gesamten Hauses, was wiederum in höherem Umsatz und besserer Kundenbindung mündet. Benachbarte Ortsteile, die nur halb so viele Einwohner haben, weisen seit vielen Jahren mit bis zu drei Gaststätten eine wesentlich höhere Versorgungsdichte als Bredenbeck auf. Die Geschäftsführung des RuheForst Deister, Deutschlands größter Waldfriedhof, ist an einer gastronomischen Nutzung sehr interessiert, da mit durchschnittlich 1,5 Beerdigungen pro Tag, Räumlichkeiten für Trauerfeiern nur im entfernten Steinkrug vorhanden sind. Der barrierefreie Standort direkt an der Landesstraße L 390 mit 17 Parkplätzen und zwei Bushaltestellen garantiert zudem eine gute Erreichbarkeit der Gaststätte.

Mit dem Gastronomen wird aufgrund der hohen Investitionskosten des Gastronomen ein langfristiger Mietvertrag geschlossen. Mietausfälle wurden nicht kalkuliert, da der zu schließende gewerbliche Mietvertrag dem Verein besondere Kündigungsrechte bei Zahlungsausfällen berücksichtigt und im Eintrittsfall auch die Kaution herangezogen werden kann. Aufgrund der guten Nachfrage im Auswahlverfahren kann mit einer schnellen Nachvermietung gerechnet werden.

Preispolitik

Die drei Nutzungsbereiche werden in der Vermietung unterschiedlich betrachtet, da eine gemeinsame Bemessungsgrundlage nur schwer rechenbar wäre bzw. nicht den gewohnten Gegebenheiten entspräche.

Bei der Gaststätte ist von einer monatlichen Pacht von ortsüblichen 8 Euro/m² ohne Nebenkosten, Innenausstattung und Küche zu rechnen. Die Einnahmen belaufen sich bei ca. 119,96 qm auf 955 Euro monatlich bzw. 10.077 Euro jährlich. Verschiedene Gastronomen haben den Preis von 8 bis 10 Euro/m² als angemessen bestätigt. Evtl. kann durch die Außenplätze und das Ambiente ein durchaus höherer Preis erzielt werden.

Die Ortsteilarbeit wird inkl. Ausstattung für 8 Euro pro Monat und Quadratmeter an die Gemeinde Wennigsen (Deister) für 20 Jahre vermietet. Die Innenausstattung ist mit diversen Fördermitteln bezuschussbar und für die Gemeinde sind investive Kosten im Bereich freiwilliger Leistungen bei heutiger Haushaltslage nur schwer darstellbar. Die Gemeinde stellt die Räumlichkeiten unentgeltlich der VHS Calenberger Land sowie der Johanniter Unfallhilfe für das Quartiersmanagement zur Verfügung. Bei ca. 112 Quadratmetern wären das monatliche Einnahmen von 896 Euro bzw. 10.752 Euro im Jahr.

Bei den Vereinen wird aus Gründen der Praktikabilität ein stundenbasiertes Verrechnungsmodell für das DGH gewählt. Dies ist bei Dorfgemeinschaftshäusern üblich, da Vereine teilweise unregelmäßig bzw. mit unterschiedlichen Stundenanteilen das Objekt nutzen. Es wird mit ortsüblichen 8 Euro je Nutzungsstunde für Vereinsmitglieder, für externe mit 10 Euro je Stunde, 15 Euro für die Gemeinde Wennigsen sowie 25 Euro für gewerbliche Nutzer kalkuliert. Die Nutzung der Lager- und Umkleideräume ist hierbei enthalten. Bei einer wöchentlichen Nutzung von 37 Stunden bzw. 1.950 Stunden im Jahr entfallen theoretisch pro Monat 1.950 Euro bzw. 23.400 Euro im Jahr. Hinzu kommen 3 Euro je Nutzungsstunde als Nebenkostenpauschale.
In Summe ergeben sich für alle drei Nutzungsbereiche jährliche Einnahmen von 50.085 Euro.

Marketing

Um die laufenden Erträge aus Mitgliedseinnahmen zu erhöhen engagiert sich der Verein auf unterschiedlichen Kommunikationskanälen. Eine moderne Internetseite (www.dorfgemeinschaft-bredenbeck.de) ist eingerichtet und wird regelmäßig aktualisiert. Sie wird auch von anderen Vereinen aktiv genutzt, da z.B. ein Terminkalender für alle Vereine und Aktivitäten der gesamten Ortschaft vorhanden ist. Parallel ist im Internet eine facebook-Seite installiert, die von rund 215 Personen abonniert wurde und eine Reichweite von bis zu 2.000 Lesern hat.
Mehrmals pro Jahr werden Flyer an alle Haushalte im Ort verteilt. Dieser informiert über laufende Aktivitäten, Entwicklungen und Termine.

Rund vier Mal im Jahr finden auf dem Hof der Kornbrennerei Warnecke Märkte statt sowie weitere Feste und Veranstaltungen im Ort: Open Air Kino, K hoch 3 Konzerte. Dabei ist immer der Verein mit einem eigenen Stand vertreten. Parallel organisiert der Dorfgemeinschaftsverein auch eigene Veranstaltungen wie das Maibaumfest, die Senioren-Weihnachtsfeier etc. Für die Öffentlichkeitsarbeit werden des Weiteren regelmäßig Pressemitteilungen geschrieben. Seit Gründung des Vereins kam es zu über 40 Berichterstattungen in den lokalen Medien.

Organisation

Vorstand und Arbeitsgruppen
Der Vorstand des heutigen Dorfgemeinschaftshauses besteht aus engagierten Bredenbeckern Bürgern. Sie sind gut vernetzt zu anderen Vereinen und Organisationen und verfügen über langjährige Erfahrung ehrenamtliche Arbeit in verschiedensten Strukturen. Hauptberuflich sind sie Geschäftsführer in unterschiedlichen Branchen sowie Mitarbeiter als auch Führungspersonen im öffentlichen als auch privatem Sektor.

Vorstandsmitglieder:

  • 1. Vorsitzender: Dipl. Ing. Thomas Behr, Inhaber Behr Haustechnik
  • 2. Vorsitzender: Rainer Hahne, Referent, Niedersächsische Staatskanzlei
  • Schatzmeister: Diplom Betriebswirt Klaus Koberstein-Schwarz, Geschäftsführer Savecomp Megascan GmbH
  • Beisitzer: Dr.-Ing. Lothar Fuchs, Geschäftsführer Institut für technisch-wissenschaftliche Hydrologie GmbH
  • Beisitzer: Bernd Keitel, Regionsbrandmeister a.D.
  • Schriftführer: Dipl. Ing. Jan Pauly, Eon
  • Beisitzerin: Britta Schwarze, selbstständige Steuerberaterin

Fachlich wird das Vorhaben durch die Gemeinde Wennigsen (Deister) mit der Stabsstelle des Bürgermeisters begleitet. Auch wenn die Gemeinde eine Finanzierung, auch nicht anteilig, leisten darf, so wird das Vorhaben durch die Gemeinde bei der Konzeptionierung und Umsetzung aktiv unterstützt.

Innerhalb des Vereins sind drei Arbeitsgruppen organisiert: Bauen, Finanzen und Events.

Arbeitsgruppe Bauen:

  • Dr.-Ing. Lothar Fuchs, Geschäftsführer Institut für technisch-wissenschaftliche Hydrologie GmbH
  • Gesine Westermann, Innenarchitektin
  • Holger Dorl, Architekt
  • Reinhard Wiens, Architekt
  • Jürgen Dumschat, Bauingenieur
  • Sascha Westermann, Tischlermeister
  • Ulrich Staats, Elektromeister
  • Ulrich Budde, Heizungs- und Sanitärmeisterbetrieb

Arbeitsgruppe Finanzen:

  • Diplom Betriebswirt Klaus Koberstein-Schwarz, Geschäftsführer Savecomp Megascan GmbH
  • Dr.-Ing. Lothar Fuchs, Geschäftsführer Institut für technisch-wissenschaftliche Hydrologie GmbH
  • Wilhelm Meyer
  • Erich Schasse, Abteilungsleiter für Immobilien einer Landesbank, im Ruhestand
  • Dipl. Ing. Thomas Behr, Inhaber Behr Haustechnik
  • Christian Mainka MBA, Gemeindeverwaltung Wennigsen (Deister)

Die Arbeitsgruppe Events besteht aus 15 bis 20 engagierten Vereinsmitgliedern, die für die Durchführung von Veranstaltungen sorgt und den Verein bei Märkten, Ausstellungen und Aktionen werbewirksam vertritt.

Rechtliche Grundlagen

Das Projekt soll in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins umgesetzt werden. Der Verein hat sich dazu im September 2013 gegründet, die Gemeinnützigkeit wurde einige Wochen später vom zuständigen Finanzamt Hannover Land I anerkannt, der Verein ist beim Amtsgericht Hannover als Dorfgemeinschaftsverein Bredenbeck e.V. eingetragen. Wesentliche Inhalte der Satzung wurden vom benachbarten Dorfgemeinschaftsverein Holtensen im Hinblick auf die zukünftige Ausrichtung übernommen. Diese haben bereits vor ca. 13 Jahren in ähnlichem Rahmen ein Dorfgemeinschaftshaus gebaut, welches bis heute sehr gut ausgelastet und fast schuldenfrei ist. Ein reger Erfahrungsaustausch zwischen den Vereinen findet statt. Die Mitglieder des Vereinsvorstandes haften bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Die Mitglieder können weder rechtlich noch finanziell haftbar gemacht werden bzw. zur Baukostenbeteiligung herangezogen werden.

Organisation und Mitarbeiter

Die Organisation und Führung des Dorfgemeinschaftshauses erfolgt ehrenamtlich und aus dem Vereinsvorstand heraus. Die Einstellung eines Geschäftsführers oder anderer Mitarbeiter ist nicht vorgesehen. Die Mieter (Gemeinde und Gaststätte) fungieren als eigenständige Vertragspartner (Mieter) zu denen es keine arbeitsrechtlichen Beziehungen oder Verpflichtungen gibt.
Mit dem Projekt wird eine Halbtagsstelle im Rahmen des Quartiersmanagements in Trägerschaft der Johanniter Unfallhilfe geschaffen. Weitere Arbeitsplätze können durch die Gemeinde Wennigsen und die Volkshochschule Calenberger Land entstehen, eine genaue Ausgestaltung ist erst zu einem späteren Zeitpunkt absehbar. Für die Reinigung des Hauses wird mit zwei 450,- Euro-Kräften kalkuliert. Die Gaststätte wird voraussichtlich mindestens fünf neue Vollzeitarbeitsplätze schaffen zzgl. Teilzeitstellen für Wochenendarbeit der bei Veranstaltungen.

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